「カフェをオープンするための優良物件を探したい！」
「事業計画に合う物件を効率良く探すには、どうしたらいいの？」
と思っていませんか？
カフェをオープンする準備は物件探しだけではないため、できることなら効率良く理想の物件に出会いたいと思っている方もいるのではないでしょうか。しかし、闇雲に準備を進めると、予想以上に物件確定までに期間がかかってしまうことも。
そこで当記事では、カフェ物件の探し方を契約までの流れを踏まえて解説します。物件契約の全体像も把握した上で、失敗のないテナントを探したい方は、ご一読ください。
目次
カフェ物件の探し方！契約までの8ステップとは？
まず、物件探しから賃貸借契約までの流れを確認してみましょう。ここでは以下の8ステップに分けて解説します。
- 事業計画をしっかりと練る
- 探したい物件の条件を洗い出す
- 物件情報を調べる
- 内見に行く
- 申し込みをする
- 不動産業者の審査
- 物件オーナーとの面談
- 賃貸借契約を結ぶ
1つずつ内容を見てみましょう。
1.事業計画をしっかりと練る
どのようなカフェにしたいのかビジョンがブレてしまうと、物件探しにも影響します。まず、事業の土台となる事業計画をしっかりと練ることが重要です。
事業計画を練る際には以下のポイントを明確にする必要があります。
- 経営ビジョンや目的
- カフェのコンセプトやターゲット
- 売上・利益の予測数値
- 提供するメニュー
- 同業者より優れている点
- 資金繰り計画
- 集客方法 など
大勢の集客を見込める大規模店舗と、地域密着でアットホームな雰囲気の店舗では、選ぶ物件も変わってきます。理想のカフェの姿もあるかと思いますが、実際にオープンしたあとに経営を続けられるかといった視点も持って、事業計画を練ってみてください。
2.探したい物件の条件を洗い出す
事業計画が定まっていれば、ある程度、探したい物件の条件も決まってきます。物件の条件として意識したい点は以下のとおりです。
- 出店エリア
- 駅からの距離
- 店舗の面積
- 駐車場の有無
- 賃料の予算
- スケルトン物件 or 居抜き物件
希望条件を洗い出してからのほうが、的を絞った物件探しができます。効率良く動くために、情報収集を始める前に検討しておきましょう。
3.物件情報を調べる
物件情報の調べ方には、いくつか方法があります。たとえば、
- インターネットで検索する
- 不動産業者に問い合わせる
- 出店エリアの不動産業者を訪問してみる
といった方法で調べてみてください。
インターネットを使って探す方法が最も手軽ですが、実際に不動産業者に出向いたり問い合わせてみたりすると、公開されていない物件も見つかるかもしれません。不動産業者だからこそ知っている、地域の情報や同業者の動向なども入手できる可能性も。
インターネットだけで探すのではなく、積極的に動いて情報収集をしてみてください。
なお、居抜き物件を軸にテナントを探したい方におすすめしたいのが『退去ナビ』。テナントから退去したい事業者と入居したい事業者を繋ぐマッチングプラットフォームです。
まだ、どこにも出回っていない解約通知前の物件と出会える可能性があります。出店するカフェの条件に合う居抜き物件を効率良く探したい方は、以下からお問い合わせください。
4.内見に行く
外観や店舗内の状況を確認するために内見は必須です。1ヶ所見ただけで即決せず、いくつか候補の物件の内見もしておくと、それぞれ比較した上でベストな決断ができるでしょう。
内見の際は、物件そのものはもちろん、駅からの距離や周辺店舗などのリサーチもしておくことをおすすめします。競合となる同業者の有無や人通りなども、重要な要素になるからです。曜日や時間帯ずらして変化があるかどうかもチェックしておきましょう。
▼内見時の持ち物
- カメラ
- 筆記具
- メジャー など
カメラやスマホなどで外観やテナント内を撮影しておくと、あとから振り返りやすいです。居抜き物件で前テナントがまだ営業中の場合は、お客さんの迷惑にならないように許可を取ってから撮影するようにしましょう。
また、天井の高さや設備の大きさを測るために、メジャーもあると便利です。
5.申し込みをする
希望の物件が決まったら申し込みをします。ただし、ここでする申し込みは契約の意思表示のためにするもの。物件の本契約ではありません。
申し込み後にほかの場所で良い物件が見つかった場合、一般的にはキャンセルが可能ですが、念のためにしっかりと確認しておいたほうが良いでしょう。
申し込みの際には、以下の情報を記入します。
- 氏名
- 住所
- 連絡先
- 勤め先
- 年収
- 連帯保証人など
契約後に継続して賃料を払い続ける能力があるのかを判断するために、勤め先や年収の情報が必要です。
また万が一、賃料が払えなくなってしまったときの連帯保証人も記入しなくてはなりません。支払い能力のある親族にお願いするケースもありますが、賃料や修繕費などの支払いが滞ったときに支払い義務が発生するため、すぐに快諾する人が見つからないことも。
申し込みの前段階から、連帯保証人を探し始めることをおすすめします。
6.不動産業者の審査
申し込み後、記入した書類の内容に沿って審査があります。ここでは、不動産業者があなたに物件を貸しても問題がないか判断されます。
7.物件オーナーとの面談
不動産業者の審査に通過したあと、物件オーナーとの面談がある場合も。顔合わせの意味もありますが、そのテナントでカフェの経営ができる人物であるのかを判断します。
せっかくの面談の機会を無駄にしないよう、存分にオーナーにアピールしましょう。
- これまでの経歴や実績
- 事業計画書の内容
- 営業時間や内装工事の有無
- このテナントにしたい理由
- カフェをオープンさせたい想い など
面談後、おおよそ1週間程度で結果が来ることが多いようです。
8.賃貸借契約を結ぶ
ここまで来て、ようやく賃貸借契約を結びます。書面に捺印したあとは後戻りできないため、不明点をすべてなくした上で契約書にサインと捺印をしてください。
特に契約期間や更新の条件などの確認は必須。可能であれば契約前に書類を入手して、目を通しておく時間があるとベストです。
契約時には以下の書類が必要になります。
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 個人の場合：住民票／法人の場合：登記簿謄本
- 連帯保証人の本人確認書類や収入証明
- 実印 など
不動産業者によって必要な書類は異なる場合がありますので、確認した上で不備がないように準備を進めましょう。
ここまで、カフェ物件の探し方から契約までの流れを解説しました。物件探しの部分的なところだけを見るのではなく、全体の流れを把握した上での行動が重要です。
全体の流れがわかったところで、理想的なカフェ物件を契約するコツを見てみましょう。
理想的なカフェ物件を契約するコツ
ここで紹介するコツは以下の3つ。
- 物件の条件を狭くしすぎない
- 物件探しと並行して融資計画を考えておく
- withコロナに対応できる物件にする
それぞれ見てみましょう。
物件の条件を狭くしすぎない
理想のカフェ物件を追求するがあまり、なかなか物件が見つからないケースもあります。そのため、事業計画で軸を定めつつ、譲れないポイントと妥協ポイントもある程度決めておくと見つかりやすいでしょう。
ただし、賃料の予算は妥協せず、条件をしっかり定めておくことが重要です。賃料の上限を高くしたことで、物件契約時の初期費用が予想以上に高くなったり、開店後の資金繰りが厳しくなったりするかもしれません。
物件探しと並行して融資計画を考えておく
融資を受ける場合は、物件探しと並行して融資計画や審査もやっておくことをおすすめします。と言うのも、融資の結果がわかるまで約2週間から1ヶ月程度かかる場合があるからです。
良い物件が見つかって契約をしたいと思っても「融資の審査が長引いていて先へ進めない」といったケースも。
人気の物件はほかの事業者も狙っている可能性があります。気に入った物件がほかの事業者に渡ってしまわないよう、前倒しで融資の準備も進めましょう。
withコロナに対応できる物件にする
withコロナの時代、感染予防対策ができる店内にすることも重要です。ソーシャルディスタンスが確保できる席数や換気ができる建物であることもポイントとなります。
また、コロナ以前はビジネス街の駅に近い物件が人気でしたが、テレワークを推進する企業が増えたことで客足が減っている現状もあります。これまでの定番だった常識が変わりつつある点にも留意が必要です。
ここまで、理想的なカフェ物件を契約するコツを解説しました。
物件を探していく中で「居抜き物件でコストを抑えてカフェを出店したい」と考える方もいるのではないでしょうか。しかし、メリットと共にデメリットになる部分も忘れてはなりません。
続いて、居抜き物件のカフェを探すメリットとデメリットを見てみましょう。
居抜き物件カフェのメリット・デメリット
居抜き物件のカフェを選択するメリットとデメリットとして、3つのポイントを挙げてみました。
- メリット：前テナントの内装や設備をそのまま引き継げる
- メリット：オープンするまでの期間が短くて済む
- デメリット：集客しにくい場所の可能性がある
1つずつ解説していきます。
メリット：前テナントの内装や設備をそのまま引き継げる
居抜き物件にする最大のメリットは、前テナントが使っていた内装や設備をそのまま引き継げることです。そうすると高額な内装工事が不要になりますし、新たに厨房機器や冷暖房設備などを準備せずに済みます。
スケルトン状態のテナントを借りてゼロから店舗を作るより、数百万円ものコスト削減が見込める可能性も。カフェをオープンするには、保証金や礼金など高額な初期費用が必要になりますので、削減できるところは積極的にコストカットすることをおすすめします。
ただし、居抜き物件にする場合は、残された建物・設備にメンテナンスや修理が必要になるかもしれません。あとあと高額な修理費がかかることのないように、内見時に厨房機器や冷暖房設備などの使用年数や故障がないかといったところも確認しておきましょう。
メリット：オープンするまでの期間が短くて済む
通常、スケルトン状態からカフェをオープンしようとすると、内装工事や設備の搬入・設置などで数ヶ月の期間が必要です。さらに、契約後に工事を始めるため、その間の賃料が発生する場合もあります。
居抜き物件であれば前テナントが使っていたものがあるので、短期間でカフェをオープンさせることが可能です。また、工事期間も最低限で済むこともあって、オープン前の賃料を押さえられるメリットもあります。
デメリット：集客しにくい場所の可能性がある
居抜き物件の前テナントは、何かしらの理由があって退店を決断しています。たとえば、店舗の立地が集客しにくい場所にあったり、競合店の影響が強かったりといった理由が考えられるでしょう。
これからオープンするカフェも同じような理由で退店に追い込まれる可能性もあるため、契約する前に「どうして前テナントが閉店することになったのか」を確認しておくことをおすすめします。
居抜き物件でカフェをオープンさせるメリットとデメリットを解説しました。ここまで読んで「実際に居抜き物件を探すにはどうしたらいいの？」と思っている方もいるのではないでしょうか。
次の項目で、カフェに最適な居抜き物件の探し方を紹介します。効率的に居抜き物件を探したい方は参考にしてみてください。
カフェに最適な居抜き物件の探し方
カフェに最適な物件を探すには、インターネットで検索したり、不動産業者に依頼して探してもらったりといった方法があります。しかし、手当たり次第探すのは時間がかかってしまい、効率的ではありません。
そこでおすすめしたいのが『退去ナビ』です。退去ナビは、テナントを退去したい事業者と入居したい事業者を繋ぐマッチングプラットフォーム。希望する物件情報を登録すると、条件に合致する最適な物件を探し出すことができます。
退去ナビで取り扱っているのは、解約通知前の物件です。解約通知を出す前であれば、不動産業者が後継テナントを探し始めていないため、交渉も有利に進められます。
「交渉ができるのか不安」と思った方もご安心ください。居抜き物件仲介のプロが、しっかりとサポートします。
「居抜き物件でカフェをオープンさせたい」「条件に合った居抜き物件だけ教えてほしい」といった方は、以下からお問い合わせください。
また、退去ナビの使い方をまとめた記事もご用意しています。「どうやって会員登録や入居希望条件の登録をしたらいいのかわからない」と思った方は、以下の記事もご覧ください。
まとめ：事業計画に合うカフェ物件を探そう
カフェ物件の探し方を、契約までの全体像も含めて解説しました。遠回りしない物件探しをするには、以下のポイントを意識した行動が重要です。
- 事業計画をしっかりと練って軸を定める
- 探したい物件の条件を決める
- インターネットや不動産業者などで物件情報を調べる
- 融資計画も並行して進める
- 内見時にはテナント内の設備のほか周辺の環境も調べておく
インターネットを使って気軽に空きテナントの情報を調べられますが、闇雲に探し続けても希望の物件がなかなか見つからないことも。そのため、物件探しを始める前に、事業計画を考え、希望物件の条件も決めてから動き出すほうが得策です。
希望の物件が見つかったときにスムーズに契約まで進められるよう、連帯保証人を探したり融資計画を立てたりと、並行してできることを進めていきましょう。
カフェ物件の希望条件が、スケルトンではなく居抜き物件の場合は『退去ナビ』での物件探しがおすすめ。まだどこにも出回っていない、解約通知前の物件を紹介します。
「物件取得時の初期費用を抑えてカフェをオープンしたい」とお考えの方は、以下からお問い合わせください。
なお、他の飲食店における居抜き物件の探し方や注意点については、以下の記事にてまとめています。パン店やバーなどのケースも知りたい方は、あわせてご一読ください。
船本ちとせ
フリーライター。BtoBオウンドメディアでの執筆を中心に、取材にも取り組む。わかりやすく、良質なコンテンツ作成を目指して日々奮闘中！
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