「居酒屋やバーの居抜き物件を探して、新店舗をオープンさせたい」
「居抜き物件を選ぶときのメリットとデメリットを知って、できるだけ失敗は防ぎたい」

と思っていませんか?

コストを抑えて居酒屋やバーを開店するなら、居抜き物件を探すのが最適です。しかし、デメリットになる部分も把握しておかないと、あとあと出費がかさむ場合も。

そこで当記事では、居酒屋やバーを居抜き物件で開店するメリットとデメリット、注意点を解説します。居抜き物件の選択で開店後に後悔をしたくない方は、ご一読ください。

居酒屋・バーを居抜き物件で開店するメリット

居酒屋やバーのテナントを、居抜き物件で探すメリットは以下の3つです。

  • 前テナントの内装や設備をそのまま引き継げる
  • 開店時の初期コストを抑えられる
  • 契約後にスピード開店が可能
  • それぞれの詳細を見てみましょう。

    前テナントの内装や設備をそのまま引き継げる

    居抜き物件の最大のメリットは、前テナントの内装や設備をそのまま引き継げること。たとえば、

  • 壁紙や照明などの内装
  • カウンターや個室などの造作物
  • 調理台・冷蔵庫などの厨房設備
  • 冷暖房設備
  • トイレ
  • などを引き継ぎます。場合によっては、テーブルや食器類、調理器具なども合わせて引き継げる場合もあります。
     

    開店時の初期コストを抑えられる

    テナント内に何もない「スケルトン状態」から店舗を設計するときと比べて、居抜き物件なら初期コストを抑えられます。

    通常、スケルトンになっている場合は、ゼロの状態から店舗を設計し、それに合わせた工事を行わなくてはなりません。しかし、居抜き物件なら前テナントから引き継いだものがありますので、オープン前の大規模工事は不要です。

    店舗の規模によって金額は異なりますが、数百万円単位で内装工事にかかるコストを削減できる場合もあります。

    高額な工事費用をかけずに開店できるところが、居抜き物件を選択するメリット。開店資金が少ない場合でも、居酒屋やバーを始めやすくなるでしょう。

    契約後にスピード開店が可能

    居抜き物件なら、契約から開店までの期間が最低限で済みます。なぜなら、内装工事がほとんどない分、工事業者が入る期間や設備の搬入期間を設けなくて良いからです。

    最短期間でスピーディーに新店舗を開店させたい方も、居抜き物件を検討してみてください。

    居抜き物件は、居酒屋やバーを開店させたい方にとって、大きなメリットがあります。しかし、デメリットになる部分も知っておかないと、あとあと後悔してしまうケースもあるかもしれません。

    続いて、居酒屋・バーを居抜き物件で開店するデメリットも見ていきましょう。

    居酒屋・バーを居抜き物件で開店するデメリット

    居抜き物件で居酒屋・バーを開店するときのデメリットは以下の3つです。

  • 内装や設備が希望する条件に合わない場合がある
  • 前テナントの評判も引き継いでしまう可能性がある
  • 設備にメンテナンスが必要になる場合がある
  • 1つずつ、内容を解説していきます。

    内装や設備が希望する条件に合わない場合がある

    前テナントの内装や設備を引き継げることが居抜き物件のメリットではありますが、すべて希望の条件通りにはならない場合があります。たとえば、

  • 思い描いていた理想の内装とかけ離れている
  • 設置されている厨房設備で不要なものがある
  • 設備の型が古くて、使い勝手が悪い
  • 店内のレイアウトが従業員のオペレーションに合わない
  • といったことも。「複数の居抜き物件を探しても納得できない」とか「理想の条件に合致させたい」といった場合は、スケルトン物件で契約するほうが良いかもしれません。

    すべて理想通りにはならない可能性があることを知った上で、居抜き物件を検討しましょう。

    前テナントの評判も引き継いでしまう可能性がある

    前テナントは何らかの理由があって退去しています。前テナントが繁盛店だったり、店主の高齢化によって店を閉めたりするケースでは問題ないことがほとんどですが、以下のようなマイナスな理由で退去しているケースも。

  • 立地が悪くて集客しづらい
  • 業績が振るわなかった
  • 近隣店舗とトラブルがあった
  • 顧客からの評判もあまり良くなかった など
  • これから新たに居抜き物件に入居して店舗名が変わったとしても、前テナントの悪評も残ってしまう可能性があります。内見時には、前テナントが退去することになった理由もしっかり確認しておくと、悪い評判を引き継いでしまうリスクも避けられるでしょう。

    反対に常連客が付いていた居抜き物件に入居できれば、その顧客を取り込める可能性もあります。

    設備にメンテナンスが必要になる場合がある

    基本的に居抜き物件の設備は中古です。厨房機器や空調など、長年使ってきたものなら、正常に動いていない箇所があるかもしれません。

    居抜き物件で内装や設備も丸ごと引き継いだものの、あとあと故障が見つかってメンテナンス費用がかかることも。古い設備だった場合、修理に必要な部品の供給が終了していて、最悪、買い替えになる恐れもあります。

    このような事態を防ぐには、内見の段階で故障がないか、使用年数はどれくらいの期間なのかを確認しておくと安心です。

    ここまで、居酒屋やバーを居抜き物件で開店するデメリットを解説しました。続いて、契約前に知っておきたい、居抜き物件の注意点も見てみましょう。

    新店舗の居酒屋・バーを居抜き物件で検討するときの注意点

    居酒屋やバーを居抜き物件で検討するときの注意点として、以下の2つを挙げてみました。

  • 物件によって引き継げる範囲が異なる
  • 造作譲渡費がかかる場合がある
  • それぞれ見てみましょう。

    物件によって引き継げる範囲が異なる

    どこからどこまで引き継ぐことができるのか確認は必須です。なぜなら物件によって引き継げる範囲は異なるからです。

    たとえば、居抜き物件を検討するにあたり以下のようなケースが考えられます。

  • 内装や造作の一部が残っているだけで、居抜き物件として出回っていることがある
  • 前テナントでは厨房設備をリースにしていて、引き継ぎができない
  • 厨房設備は引き継げるものの、テーブルやレジ、食器類などの備品は残らない
  • このような場合、居抜き物件として契約したとしても、あとから内装工事をしたり、厨房設備や備品を購入したりする必要が出てきます。

    契約後に余計な出費がかさむことのないように、あらかじめ引き継げる範囲をしっかり確認しておくことが重要です。

    造作譲渡費がかかる場合がある

    前テナントの店主が「造作類を引き渡す場合は有償にしたい」といったケースも。そのときは「造作譲渡費」がかかります。

    たとえば造作譲渡費がかかるケースは、

  • 設置されている厨房設備がまだ新しい
  • 店内の造作も比較的新しい状態
  • などのときです。

    造作譲渡費が発生するときは、不動産業者と結ぶ賃貸借契約のほか、前テナントとの造作売買契約が必要になります。

    ただ、居抜き物件の中には「無償でもいいから手放したい」といったパターンもあるため、造作譲渡費の有無についても契約前に確認しておきましょう。

    居酒屋・バーの居抜き物件を内見するときのチェックポイント

    ここまでお伝えした、居酒屋やバーを居抜き物件で検討するデメリットと注意点を元に、内見するときのチェックポイントもまとめました。ぜひ参考にしてみてください。

  • 電気・ガス・水道は問題なく使えるか
  • 厨房設備に故障はないか、製造年月や使用期間
  • 壁紙や床、換気扇など油汚れの蓄積はないか
  • 店舗の立地や駐車場の有無
  • 前テナントの評判
  • 居抜きで引き継げる範囲を確認
  • 内装や設備面に目が行きがちですが、パッと見ただけではわかりにくい排水溝の詰まりや油汚れの有無など、細かいところまで確認することをおすすめします。

    また、居抜き物件を契約することがゴールではありません。その後に居酒屋やバーを経営していくことを考えて、立地や前テナントの評判などもチェックしておきましょう。

    とは言うものの「そもそも、どうやって居抜き物件を探したらいいの?」と思う方もいるのではないでしょうか。不動産業者に出向いて相談するのも方法の1つですが、もっと気軽に居抜き物件探しを始めたい方におすすめしたいのが、居抜き物件のマッチングプラットフォームの「退去ナビ」です。

    東京や大阪などで居抜き物件を探すなら「退去ナビ」

    退去ナビは、テナントを退去したい事業者と入居したい事業者をマッチングするサイトです。入居したい物件の希望条件を登録したあと、合致する居抜き物件があった際に情報を紹介します。

    対象となる地域は、以下の通りです。

  • 東京都
  • 神奈川県
  • 千葉県
  • 埼玉県
  • 茨城県
  • 栃木県
  • 群馬県
  • 大阪府
  • 京都府
  • 兵庫県
  • 都心の駅チカ物件や郊外の店舗など、幅広いエリアから居抜き物件探しができます。もちろん、「気になる物件の内見をしたい」「初めての居抜き物件探しなのでサポートしてほしい」といったご相談も可能です。

    居抜き物件で居酒屋・バーとなる新店舗を効率良く探したい方や、開店資金を抑えた上でスピードオープンを目指したい方は、以下からお問い合わせください。

    退去ナビ 公式サイト