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居抜き物件とは？
物件を探していると一度は必ず目にするのが「居抜き物件」だと思います。では、まず初めにその「居抜き物件」について説明します。
「居抜き物件」とは以前のテナントの造作などが残ったままの物件を指します。前テナントが使っていた、設備やテーブルなどが残っている状態です。
反対に原状回復工事が終わった後の物件のことをスケルトン物件といいます。内装などがなく、コンクリートの打ちっぱなしの状態の物件ですね。
居抜き物件に出店することのメリット、デメリットは何でしょうか。
出店をするとしたらどちらの物件のほうが良いのでしょうか。
居抜き物件に出店するメリット
初期費用を抑えて、出店できる
新規出店の際、内装工事費や設備投資はかなり大きいコストです。何千万円という費用がかかります。
100店舗、200店舗などの規模で多店舗展開をしている企業にとってはその費用はあまり大きくないのかもしれません。
しかし個人や中小企業にとっては死活問題であり、出店後、確実にその初期費用を回収できる算段がついていたとしても、「初期費用をいかに抑えるか」ということをかなり重要視します。
居抜き物件に出店することで初期費用をかなり抑えて出店することができます。
前テナントの内装、造作をそのまま引き継いで出店をする場合、内装工事や新たに設備投資をする必要がありません。その結果として、初期費用が2/1になるということがあります。
一般的な飲食店を出店する際の内装工事費が坪単価50万円するということは珍しくありません。
全体の坪数が50坪となってくるとトータルで内装工事費が1,000万円を超えてきます。
「商業施設にスケルトンからの出店」となるとさらに高額になり、実際に「100坪の居酒屋の内装工事費が8,000万円」という見積もりを目にしたことがあります。
「初期費用が1,000万円かかってしまうところが500万円になること」は個人や中小企業の経営者にとってかなり大きいメリットでしょう。
出店スピードが向上する
居抜き物件に出店する場合、内装工事など手を入れる部分が圧縮されるので、出店スピードが圧倒的に上がります。
出店スピードが向上することで物件をキープしなければいけない時間が短くなり、空家賃の削減にもつながります。
居抜き物件に出店するデメリットは？
経年劣化で前の設備が使えないことがある
造作が経年劣化の影響で使い物にならない場合があります。その場合は造作をそのまま使うことはできません。
レイアウトが限られてしまう
造作を活かして出店をするとなるともう既にある程度のレイアウトが決まってしまっているため、内装をカスタマイズをするためには一度取り壊さなければなりません。その場合、逆に費用が高くついてしまうケースがあります。
内装を一新したいなら、居抜き物件ではなく、スケルトン物件に出店する場合の方が費用を抑えられることもあります。
まとめ
居抜き物件に出店する場合は造作をうまく活用することができれば、出店費用を大幅に抑えることができます。
逆に言ってしまうと、活用しなければ出店費用がかさんでしまうこともあるということです。
出店する際は出店費用を抑えるために居抜き物件へ出店を検討するか、内装をカスタマイズするためにスケルトン物件へ出店するかを考えましょう。
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