居抜き退去に必要な造作譲渡契約書の作成ポイントを解説

テナントの退去には期限内にいろいろな手続きをしなければいけません。

特に居抜きでテナントを退去する際は、造作譲渡契約書を作成する必要があります。契約書の作成は時間もかかり、知識がないと不安なことも多いのではないでしょうか。

この記事では居抜きで退去する際に必要となる、造作譲渡契約書と店舗賃貸借契約書との違い、造作譲渡契約書作成のポイントをご紹介します。

居抜き物件の造作譲渡契約書は店舗賃貸借契約書と何が違うのか

居抜き物件の契約は、店舗賃貸借契約書の他に造作譲渡契約書も必要です。造作譲渡契約書は、店舗賃貸借契約以外に店内の内装や設備などを譲渡する場合に内容を記載します。

ここでは、店舗賃貸借契約書と造作譲渡契約書の違いを見ながら、造作譲渡契約書がどのようなものか解説します。

【店舗賃貸借契約書と造作譲渡契約書の違い】

店舗賃貸借契約書

造作譲渡契約書

それぞれの違いを見ていきましょう。

店舗賃貸借契約書

一般的な建物や土地の賃貸借契約は、貸主の方が力関係が強いため、借主は借地借家法という法律で保護されています。

ただし、借地借家法が適用されるのは個人が住居として借りる場合です。事業者が店舗として借りる場合は、借地借家法は適用されません。なぜなら、事業者同士の契約は力関係が対等となるためです。

例えば、住居として借りる場合、通常の使用による損傷は借主に回復義務はありません。しかし、事業者が店舗として借りる場合、回復義務が借主になることがあります。

契約書に記載する項目は賃貸借の対象店舗に関する内容です。

店舗賃貸借契約に記載する項目は一般的には以下のとおりですが、契約内容によって変わることもあります。

造作譲渡契約書

造作譲渡は、借主が取り付けた取り外し可能な内装・設備などの造作物や賃貸契約に含まれないものを譲渡することです。造作譲渡契約書では、造作物の内容を明確にし、責任の所在がどこにあるのか記載されていることが重要です。

契約は主に、現在の借主と新しい借主の間で交わします。物件によっては貸主も含めた三者で契約を交わすこともあります。

どちらにしろ、造作譲渡をするには貸主の許可が必要です。居抜きで退去したい場合は、契約書作成前に貸主に相談しましょう。

造作譲渡契約書に記載する項目は、後ほど「テナント退去側が造作譲渡契約書を作成するポイント」にてご紹介します。

契約書を複数作成するのは大変かもしれません。特に造作物譲渡契約書は造作物について細かく記載しなければならないので、面倒に感じてしまう感じてしまう人もいると思います。

しかし、店舗賃貸契約書だけではなく、造作譲渡契約書に不備があると後々問題になってしまうのです。

次の章で造作譲渡契約書の重要性について解説します。

造作譲渡契約書の記載漏れは禁物です

契約は契約書に記載されていることが全てとなるため、記載漏れに気を付けなくてはなりません。なぜなら、決めたことを契約書に残さないと、トラブルの元になるからです。

例えば、契約後に設備などの故障が発覚し、造作譲渡契約書に記載がなかった場合、修理義務が誰になるのかはっきりしません。状況次第では譲渡する側が修理費用を負担することになり、「こんなはずではなかった」と思う事態になる恐れがあります。

トラブルになると手間がかかるだけではなく、契約者同士の人間関係も悪くなる場合があるので、造作譲渡契約書は記載漏れがないように作成しましょう。

自分だけで作成するのが難しい場合は、専門知識のあるプロに相談するのがおすすめです。

退去ナビでは、店舗を退去したい事業者と入居したい事業者をマッチングし、条件に合う物件を紹介します。契約書の作成や退去手続きに不安がある場合は、専門知識を持ったプロがサポートすることも可能です。

造作譲渡契約書の書式は、縦書き・横書きのどちらでも良く、枚数も決まっていません。複数枚ある場合は、紛失を防ぐために冊子にしても構いません。

それより大切なのは、契約を結ぶ者同士が納得のいく契約内容で記載されていることが重要です。

ここでは、造作譲渡契約書に記載する項目とポイントをご紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

貸主の許可が下りている

店舗自体は貸主の所有物です。店舗解約後は原状回復が基本になるため「貸主が造作譲渡契約を承諾している」ことが必須となります。

造作譲渡契約書にも「貸主が造作譲渡契約を承諾している」ことを記載しなければいけません。

譲渡の詳細

造作譲渡契約書には、譲渡に関する以下の内容を記載します。

造作譲渡の内容物

造作譲渡の品目と個数を記載します。記載事項が多い場合はリストにするのがおすすめです。

造作譲渡の内容は主に店舗内の設備になります。下記に主な店舗内の設備を記載しましたので、参考にしてみてください。

造作譲渡に含まれている造作物を、新しい借主が全て引き取ると限りません。そのため、不要な造作物を新しい借主が処分する場合、どちらが費用を負担するか明確に記載しておくと、トラブルを回避できます。

リース品

リース品がある場合は造作譲渡の中に含めず、どれがリース品なのか明確に記載し、その対応方法を記録しておきます。なぜなら、リース品は現在の借主とリース会社との契約になるからです。

リース品の対応方法は主に以下の３つになります。

ここで注意したいのが、リース契約を新しい借主が引き継ぐ場合です。

現在の借主と同じ契約内容で引き継げるかはリース会社が判断するので、造作譲渡契約書を作成する前にリース会社に相談する必要があります。

譲渡する造作物の状態

譲渡する造作物の状態や費用負担を明記します。特に設備や内装の状態は具体的に記載したほうがいいでしょう。

なぜなら「問題がない」と言っても人によって感じ方が違い、使用できる設備でも傷があったり、古かったりすると「問題がある」と感じる借主もいるからです。

造作物の使用年数や耐用年数、故障・欠損の有無、使用可能かを新しい借主が納得できるように記載すると契約手続きが円滑に進みます。

造作譲渡契約書の作成は居抜き物件のプロに相談するのがおすすめです

テナントから退去するには、各行政機関に書類を提出したり、取引先や顧客、スタッフへの連絡等をしたりと、期限のある中でさまざまな作業を済ませなければなりません。これらに加え、店舗賃貸契約書や造作譲渡契約書の作際は手間がかかり、専門知識がないまま進めると不備が出てしまう恐れもあります。

当記事でお伝えした造作譲渡契約書のポイントを以下にまとめました。

退去時は期限までにしなければいけないことが多いです。さらに造作譲渡契約書に不備があってはなりません。

しかし、居抜き退去時の専門的な知識がなく、どう進めたらいいか悩むこともあるでしょう。

そのようなときは居抜き物件のプロに相談すると、効率的な退去手続きのアドバイスや造作譲渡契約書作成のフォローを受けられます。少しでも退去手続きの負担を減らしたい方におすすめです。

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